Metodología e hipótesis
El ROI se mide sobre el efectivo invertido — la entrada —, no sobre el precio de compra completo, porque el resto se financia. El beneficio total combina el flujo de caja acumulado durante la tenencia con los ingresos por venta netos del saldo hipotecario restante; así, financiación, vacancia y plusvalía confluyen en el mismo resultado. El modelo no añade costos de cierre, reformas ni costos de venta sobre la entrada; si pagó alguno de esos de su bolsillo, súmelos a la entrada para reflejar el efectivo realmente invertido.
Limitaciones
- Asume que alquiler, gastos y vacancia se mantienen constantes en términos nominales durante toda la tenencia — no modela crecimiento del alquiler año a año.
- La plusvalía es una hipótesis de capitalización lineal, no un pronóstico de mercado; pruebe con 0% para ver la viabilidad solo por ingresos.
- Costos de cierre, mejoras de capital y costos de venta (comisión de agente, impuestos de transferencia) no se modelan — añádalos a la entrada o réstelos de los ingresos esperados por venta de forma manual.